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¿Se pueden poner cámaras en una comunidad de vecinos?
La seguridad en el hogar no termina en la puerta blindada de nuestra vivienda; comienza mucho antes, en el portal, en el garaje y en las zonas comunes que compartimos con el resto de propietarios. En los últimos años, ante el incremento de robos en trasteros, actos vandálicos en zonas de paso y la ocupación ilegal, esta es la pregunta que más recibimos en Hermanos Justo por parte de presidentes y administradores de fincas: ¿Se pueden poner cámaras en una comunidad de vecinos?
Como consultores de seguridad con décadas de experiencia en Zaragoza, sabemos que la videovigilancia es una herramienta disuasoria potente. Sin embargo, también sabemos que una cámara por sí sola no detiene a un ladrón; simplemente graba cómo entra si la puerta no ofrece la resistencia adecuada. Aunque en Hermanos Justo nos especializamos en la seguridad física (la barrera real que impide el paso), creemos firmemente que la seguridad electrónica y la física deben ir de la mano. Por eso, es vital aclarar la normativa camaras de vigilancia en comunidades de vecinos para que, si su comunidad decide instalarlas, no cometa errores legales graves.
En este artículo, vamos a desgranar todos los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las mayorías necesarias para la votación y cómo complementar estas cámaras con una seguridad física real para que su edificio no sea solo un «plató de grabación» de delitos, sino una fortaleza inexpugnable.
Normativa de cámaras de vigilancia en comunidades de vecinos: Lo que dice la Ley
Para entender el marco legal, debemos acudir a dos fuentes principales: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que regula la convivencia y la toma de decisiones en el edificio, y el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) junto con la Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD). La instalación de cámaras de vigilancia en comunidad de vecinos no requiere el consentimiento individual de cada vecino, siempre y cuando se cumpla con el acuerdo de la Junta de Propietarios.
El objetivo de la instalación debe ser siempre la seguridad de bienes y personas, conocido como «interés legítimo». Sin embargo, este interés no es un cheque en blanco. La legislación cámaras de vigilancia en comunidades de propietarios establece el principio de proporcionalidad: no se pueden usar cámaras si existen medidas menos intrusivas para conseguir el mismo fin, y bajo ningún concepto se pueden utilizar para controlar la vida privada de los vecinos (a qué hora entran o salen, con quién van acompañados, etc.).
Una instalación legal requiere un equilibrio perfecto entre la seguridad del inmueble y la intimidad de los residentes. Cualquier desviación, como una cámara apuntando directamente a la puerta de una vivienda particular o hacia la vía pública de forma excesiva, puede convertir un sistema de seguridad en una herramienta de espionaje ilegal, sancionable con multas severas por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).
¿Se puede poner cámaras en una comunidad de vecinos sin unanimidad?
Esta es una de las dudas más frecuentes que resolvemos en nuestras consultorías de seguridad integral. Antiguamente, se requería unanimidad para ciertas mejoras, lo que bloqueaba muchas iniciativas. Afortunadamente, la ley ha evolucionado.
Según el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, para poner cámaras en comunidad de vecinos o instalar servicios de seguridad (incluyendo conserjería o nuevos sistemas de cierre), es necesario el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) de la totalidad de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Pasos para la aprobación en Junta:
- Inclusión en el Orden del Día: La propuesta de instalación de videovigilancia comunidad de vecinos debe constar claramente en la convocatoria.
- Votación y Mayorías: Si se alcanza esa mayoría de 3/5, el acuerdo es válido y vinculante para todos.
- Pago de la instalación: Al ser un servicio de seguridad aprobado por la mayoría cualificada, todos los vecinos están obligados a pagar la derrama o la cuota correspondiente, incluso aquellos que votaron en contra.
- El voto del ausente: Recuerde que, en la LPH, los votos de los propietarios ausentes se computan como favorables si, tras ser notificados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en el plazo de 30 días naturales.
Es vital contar con asesoramiento profesional antes de la Junta. Muchas comunidades se centran en la cámara y olvidan que, sin una buena puerta de acceso o una cerradura que impida el «resbalón», la cámara sirve de poco.
Carteles en zonas comunes: La obligatoriedad del distintivo informativo
Si su comunidad decide contratar a una empresa instaladora de cámaras, debe asegurarse de que cumplan con el deber de información. Para que las camaras seguridad comunidad vecinos sean legales, la señalización es innegociable.
Es obligatorio colocar carteles en zonas comunes, específicamente en los accesos a las zonas videovigiladas (portales, entradas de garaje, accesos peatonales). No sirve cualquier pegatina. El cartel debe ser el distintivo amarillo oficial y contener información específica:
- Existencia de la zona videovigilada: Debe ser visible antes de entrar en el radio de acción.
- Responsable del tratamiento: Debe indicar quién es el responsable (generalmente, «Comunidad de Propietarios»).
- Derechos ARCO/POL: Dónde ejercer los derechos de acceso, rectificación o supresión de las imágenes.
Si un ladrón fuerza la puerta del portal (algo común si no dispone de sistemas escudos de seguridad adecuados) y es grabado, pero no existe este cartel, la defensa podría alegar la nulidad de la prueba. La señalización es parte de la seguridad jurídica de la comunidad.
Visionado de cámaras de seguridad en comunidad de vecinos: ¿Quién tiene acceso?
Aquí reside uno de los mayores conflictos. El visionado de camaras de seguridad en comunidad de vecinos está estrictamente regulado. Existe la creencia errónea de que el Presidente o cualquier vecino puede revisar las grabaciones cuando quiera. Esto es ilegal.
El acceso a las imágenes debe estar blindado:
- Personal de seguridad: Solo vigilantes homologados o la empresa mantenedora del sistema.
- El Presidente (con restricciones): Solo puede acceder de forma puntual si ha ocurrido un incidente, y siempre para poner las imágenes a disposición de la autoridad, no para «investigar» por su cuenta.
- Prohibido a los vecinos: Es ilegal poner un canal en la TV comunitaria para ver el portal o que los vecinos tengan la app de las cámaras en su móvil.
Si su preocupación es saber quién entra en el edificio, la solución legal y segura no es dar acceso a las cámaras a todo el mundo, sino instalar un sistema de control de accesos con llaves incopiables o tags electrónicos. Esto permite controlar quién tiene llave activa sin vulnerar la privacidad de nadie.
Cámaras de seguridad en comunidades de vecinos: Zonas permitidas y prohibidas
Al planificar la seguridad, hay que definir qué se va a proteger. Las camaras de seguridad en comunidades de vecinos tienen límites claros.
Zonas Comunes (Permitido)
Se pueden instalar cámaras en comunidad de vecinos en portales, escaleras y garajes. El objetivo es proteger los elementos comunes y las personas que transitan por ellos.
Vía Pública (Prohibido con excepciones)
Las cámaras privadas no pueden captar la vía pública; eso es competencia de la Policía. Solo se permite grabar la franja mínima de la acera frente al acceso si es imprescindible para controlar la entrada.
Zonas Privativas (Prohibido)
Está prohibido orientar las cámaras hacia el interior de las viviendas o terrazas privadas. La privacidad es sagrada.
¿Por qué las cámaras no son suficientes? La importancia de la Seguridad Física
Aquí llegamos al punto crucial que, como expertos en seguridad, debemos destacar. A menudo, las comunidades creen que al instalar videovigilancia comunidad de vecinos, el problema de los robos desaparece. La realidad es bien distinta: la cámara no impide físicamente el robo, solo lo documenta.
Hemos visto innumerables casos donde los ladrones, cubiertos con gorras o mascarillas, ignoran las cámaras, fuerzan una puerta de trastero endeble en segundos y se llevan bicicletas o enseres valiosos. La cámara graba el delito, pero no lo evita.
El complemento obligatorio: Resistencia Física
Para que la inversión en cámaras sea rentable, debe ir acompañada de barreras físicas que retarden o impidan el acceso:
- Puertas de portal seguras: Muchos portales tienen cerraduras obsoletas que se abren con una radiografía. Es vital instalar cerraduras automáticas y bombillos de seguridad que resistan el bumping y la ganzúa.
- Protección de trasteros: Es el punto más débil. Reforzar las puertas de los trasteros con cerrojos de seguridad o instalar puertas acorazadas específicas para trasteros es más efectivo que una cámara en el pasillo.
- Control de llaves: Si en su comunidad hay cientos de copias de llaves incontroladas en manos de antiguos inquilinos o gremios, la cámara grabará a alguien entrando con llave. La solución es un sistema de llaves patentadas incopiables.
El grabador (DVR): El punto crítico que debemos proteger
Un aspecto que a menudo se olvida en la normativa camaras de vigilancia en comunidades de vecinos es la protección del propio sistema de grabación. Las imágenes se almacenan en un disco duro dentro de un grabador (DVR o NVR). La normativa exige que este equipo esté protegido para garantizar la integridad de las imágenes y evitar su manipulación o robo.
Normalmente, la empresa instaladora de las cámaras colocará el grabador dentro de un armario metálico específico (armario rack) con ventilación y cerradura básica. Sin embargo, ¿dónde se coloca ese armario?
Aquí es donde entra la seguridad física de Hermanos Justo. Si el grabador está en un cuarto de contadores o en el despacho de la comunidad y la puerta de esa habitación es vulnerable, el ladrón puede entrar, arrancar el grabador y llevárselo. Así, desaparecen las pruebas del delito.
Para cumplir estrictamente con la seguridad, la comunidad debe asegurar el continente:
- Puertas técnicas reforzadas: Instalamos puertas seguras en los cuartos donde se alojan los equipos de grabación.
- Cerraduras de alta seguridad: Aseguramos que solo el personal autorizado (presidente, administrador, mantenedor) tenga llave para acceder a la habitación del grabador.
Proteger el equipo de grabación no es solo una cuestión técnica, es un requisito para que las imágenes tengan validez legal y no desaparezcan cuando más se necesitan.
Videovigilancia comunidad de vecinos: El error de las cámaras simuladas
Algunas comunidades, para ahorrar, plantean poner cámaras falsas. Desaconsejamos totalmente esta práctica. La AEPD puede sancionar igualmente si estas cámaras generan una falsa sensación de vigilancia o «efecto panóptico» sin cumplir con los deberes de información. Además, ofrece una falsa seguridad a los vecinos, que pueden bajar la guardia pensando que están protegidos.
Es preferible invertir ese presupuesto en mejorar la iluminación del portal, instalar mirillas digitales en las viviendas o mejorar los muelles cierrapuertas para asegurar que el portal nunca se queda abierto.
Conclusión: Seguridad Integral para su Comunidad
Si se pregunta si se puede poner camaras en una comunidad de vecinos, la respuesta es sí, siempre que se apruebe por 3/5 de la Junta y se cumpla la LPH y el RGPD. Pero recuerde: la cámara es solo un ojo; su comunidad necesita también «músculo» para resistir los ataques.
Una comunidad segura es aquella que combina la disuasión (cámaras, carteles) con la resistencia física (puertas, cerraduras, control de accesos). Si está valorando mejorar la seguridad de su finca en Zaragoza, en Hermanos Justo podemos realizar una auditoría de seguridad para detectar los puntos vulnerables físicos que una cámara no va a solucionar.
Proteja su comunidad desde la base. Antes de vigilar, asegúrese de que nadie indeseado pueda entrar.
